【中卒宅建講座】権利関係 『代理①』

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どうも。

中卒宅建講座講師のユウスケです。

今回は『代理』についてお話します。

代理については3回の講義に分けてお伝えしていきます。

代理とは契約などの行為を本人に代わって
することをいいます。

たとえば
Aさんは持っている土地を売りたいと思っています。

しかしAさんは土地を売ったことがないのでどの位の値段で
どのようにして売ったらいいのかわかりません。

なので土地の売買にくわしいB不動産屋に
「代わりにこの土地を売ってきてほしい」と
おねがいをします。

するとB不動産屋はその土地を買いたいというCさんを
見つけてきて、値段の設定や手続きをしてくれて
Aさんはめでたく土地をCさんに売ることができました。

このようにして行われるのが『代理』です。

代理をお願いしたAのことを【本人】

代理行為をしたBのことを【代理人】

土地を買ったCことを【相手方】といいます。

このように本人が代理をたのむ場合を『任意代理』といい
未成年者などのように法律で代理人を置かなければならないと
定められている場合を『法定代理』といいます。

上の例でAさんの土地の売買契約をするのはBさんとCさんです。

BさんとCさんがした契約なのに代理では契約の効果は
直接本人Aに帰属します。要はAさんとCさんが売買契約
したのと同じ効果が発生するのです。

『代理』とは、契約をするのは他人に任せて
効果は自分のところにくるという制度です。

この代理を有効にするためには『顕名』(けんめい)が
必要です。

顕名とは、代理人であるBさんがCさんに対して
「私は、Aさんの代理人であるBです」と
名乗るようなことです。

BさんがCさんに「この土地買わない?」と
言っただけだったら、Cさんからすれば
「この土地はBさんのものなんだ」と思うはずです。

なので

『この土地はAさんのもので私はAさんの代理人』

というのをCさんにわかってもらうためにこの
顕名が必要とされているのです。

ところが代理人Bさんがうっかり顕名することを
忘れて契約をしてしまう場合もあり得ます。

そのような場合はどうなるのでしょうか。

顕名をしなければ相手方Cさんは
「この土地はBさんのものなんだ」と
Bさんのことを契約当事者だと思ってしまいます。

そこでこのCさんの信頼を保護するために
顕名をしなかった場合は
★『原則として代理人自身が契約したものとみなされる』
としました。

代理人Bと相手方Cが契約したことになるわけです。

しかしBがAの代理人であることを知っていた場合や
過失によって知らなかったときはCを保護する必要はありません。

なので例外として
★『相手方が代理人であることについて悪意、または善意有過失
  であるときは本人に対して直接に効果が帰属する』
としました。

この場合は本来の代理どおりに本人Aと相手方Cが
契約したことになるわけです。

それではこの契約のときに代理人がした意思表示にトラブル
(詐欺、強迫、錯誤など)があったような場合の効果は
どうなるのでしょうか。

代理人Bが相手方Cから詐欺による契約を締結してしまった
としても実際に被害を受けるのは本人Aです。

なので直接に詐欺を受けていない本人Aが取消すことができます。

★『原則として、代理人を基準として判断する』
となっています。

次に
「代理人は、行為能力者であることを要しない」
とあります。

これは制限行為能力者でも代理人になれるということです。

たとえば親が未成年である子供にスーパーに言って
夕食の食材を買ってくるように頼んだようなときでも
この子供の行為を未成年であることを理由に取消すことは
できず、有効な売買契約となります。

未成年者のした行為を取消すことができるのは未成年者を保護
するためにある制度です。

代理でした行為の効果は本人に帰属するのでこの未成年者は
不利益を受けることはありません。

損をするのは本人です。

なので

★『制限行為能力者でも代理人になれる』

★『制限行為能力を理由として代理行為を
  取消すことはできない』

となっています。

次に
『自己契約』、『双方代理』というのがあります。

自己契約とは代理人自身が契約の相手方になることです。

たとえば上の例で土地の売買の代理を頼まれたBが
「この土地いいね。よし、僕が買おう」といって
Bが買主になるような場合です。

双方契約とは代理人が相手方の代理人にもなることです。

たとえば上の例で土地の売買の代理を頼まれたBが
相手方Cの代理人にもなるような場合です。

このような行為は原則として禁止されています。

なぜなら自己契約の場合だと代理人B自身が買主になるので
Bは自分に都合のいいような契約を結ぶ可能があるからです。

双方代理の場合だとどちらか一方と友達だった場合などに
一方だけに都合のいいように契約を結ぶ可能性があるからです。

ただ本人がそれでもよいと承諾をした場合や
債務の履行のように本人に不利益が生じないものは
禁止する必要はありません。

債務の履行とはたとえば契約は完了してあとはお金を渡すだけ
とか登記をするだけといったような場合です。

★『自己契約、双方代理は原則として禁止』

例外として
★『①本人があらかじめ許諾をした場合や
  ②債務の履行については許される』
としています。

続きは次回お伝えします。

今回もわかりやすく動画を作成しました。

【中卒宅建講座】権利関係 『代理①』



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